Eine grundlegende und allgemein anerkannte Definition, was eine „gewerblich genutzte Immobilie“ ist, fehlt bis heute. In der Trinkwasserverordnung wird der Begriff so verwendet, dass die „gewerbliche“ Nutzung sich von „öffentlichen“ Nutzung sowie verschiedenen Sondernutzungen von Immobilien unterscheidet.

Gemäß der Trinkwasserverordnung handelt es sich bei der „gewerblichen Tätigkeit“ um die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer Vermietung oder einer anderen selbstständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit.

Was in diesem Ausschlußverfahren übrig bleibt sind wesentlich Wohngebäude, bei denen in irgendeiner Form Vermietung vorliegt. Unterliegt das Gebäude hingegen einer ausschließlichen Nutzung durch die Eigentümer selbst, so liegt keine gewerbliche Nutzung vor.

Für gewerblich betriebene Anlagen regelt die Trinkwasserverordnung die Untersuchungspflichten für den Betreiber in der Trinkwasserverordnung, § 31. Eine Untersuchungspflicht auf Legionellen besteht demnach

• wenn die Gebäude Duschen oder andere Einrichtungen enthalten, in denen es zu einer Vernebelung von Wasser kommt
• wenn die Warmwasserversorgung zentral mit einem Behälter von mehr als 400 Litern erfolgt
• wenn die Warmwasserversorgung zentral das Befüllvolumen der Warmwasserleitungen bis zur entlegensten Entnahmestelle 3 Liter oder mehr beträgt.

Entsprechende Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen nicht zu den Großanlagen und unterliegen somit nicht der routinemäßigen Untersuchungspflicht auf Legionellen.

In der Praxis bedeutet das eine Prüfpflicht für alle zentral versorgten Wohnanlagen mit drei oder mehr Parteien, in denen Vermietung stattfindet. Darunter fallen auch Firmengebäude mit oben genannten Merkmalen zur Warmwasseraufbereitung, welche angemietet sind.

Die Prüfpflicht sieht Untersuchung von Legionellen im Warmwasser vor, die mindestens alle 3 Jahre durchzuführen sind. Sie haben an besonders hierfür installierten Probenahmehähnen im Vor- und Rücklauf der Warmwasserbereitung zu erfolgen sowie an allen peripheren Entnahmestellen, die zumeist identisch sind mit den Enden der Warmwasserstränge.

Im Gegensatz zur Legionellen-Untersuchungspflicht im Warmwasser gibt es für Kaltwasser keine generelle Untersuchungspflicht, sofern die Abgabe von Trinkwasser nur im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgt. Allerdings kann das jeweils zuständige Gesundheitsamt gesonderte Untersuchungen anordnen.

Sollte dem Betreiber Veränderungen der Trinkwasserqualität bekannt werden (etwa Färbung durch Flugrost, Trübungen, Geruchs- oder Geschmacksveränderungen), so muss er Untersuchungen zur Aufklärung der Ursache durchführen lassen. Diese anlassbezogene Untersuchungspflicht wird in der TrinkwV im Abschnitt 11 beschrieben.